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16 avril 2009 4 16 /04 /avril /2009 11:31

 

   Il y a eu à la fin 2008 l’annonce de la hausse de la CSG de 10 % pour financer le RSA qui produira ses premiers effets à l’automne prochain ; il y a maintenant la hausse des impôts fonciers, et notamment la taxe foncière, qui ne concerne que les propriétaires, plus facile donc politiquement à augmenter que la taxe d’habitation.

   A chaque fois de bonnes raisons. Sociales pour le financement du RSA. Nécessaires pour financer les dépenses des collectivités territoriales et éviter un endettement catastrophique à long terme, à un moment où celles-ci voient, entre autres, la part de leurs recettes assises sur les droits de mutation diminuer.

   L’augmentation de ces deux impôts va très clairement peser sur les propriétaires bailleurs qui assurent une part non négligeable de l’offre locative de logement dans notre pays. Et pas ponctuellement mais durablement, car le taux de la CSG est toujours allé croissant depuis sa création, et on n’a que très exceptionnellement vu des impôts locaux baisser.  

   Or dans le même moment les obligations que doivent assumer ces propriétaires bailleurs s’accroissent : diagnostic thermique, présence de plomb, bientôt détecteurs de fumée.

   Et ceci n’est qu’un début : le parc immobilier est une passoire thermique chauffée selon des modes inadéquats, et les investissements à réaliser pour atteindre les normes évoquées lors du Grenelle de l’environnement pour le bâtiment ancien sont colossaux. Il faut revoir de fonds en comble à la fois l’isolation des logements et leur mode de chauffage en intégrant nouvelles chaudières, panneaux solaires, vérandas et autres techniques de solaire passif. Cela suppose souvent des changements importants à apporter : création de cheminée pour tous ces logements à chaleur électrique où aucun conduit n’a été prévu, installation de réseau de chauffage basse température, changement de l’ensemble des menuiseries, création parfois de nouvelles ouvertures pour s’ouvrir au soleil, réhabilitation externe de l’immeuble pour une isolation par l’extérieur mieux à même d’éviter les fameux ponts thermiques.

   Il y a plus encore : nos maisons et appartements sont des lieux où l’on s’empoisonne. Peintures toxiques ayant pollué jusqu’au plâtre, fibres en tout genre potentiellement cancérigènes, humidité mal gérée dans des immeubles par trop étanches et mal aérés, tuyaux en plomb d’arrivée d’eau, colles et autres produits dégageant du formaldéhyde, etc. Nous avons commencé par traquer le plomb dans les peintures, et ce n’est qu’un début ; le mouvement pour un habitat sain correspond à une tendance profonde qui deviendra, et c’est normal, une exigence.

   Ce qui signifie des travaux importants à prévoir pour éliminer la pollution, comme remplacer les moquettes ou dalles plastiques par du plancher véritable ou du carrelage, changer les isolants artificiels par des isolants naturels comme le liège ou la laine de bois, installer des bio-rupteurs pour limiter la pollution électromagnétique ou mieux, refaire les réseaux électriques avec des câbles blindés notamment dans les maisons en bois, retirer les enduits en ciment pour les remplacer par des enduits à la chaux pour que les murs anciens respirent à nouveau, etc.

   Cela signifie aussi que les travaux de transformation de nos habitations dans le domaine thermique vont là encore être plus coûteux qu’initialement envisagé si l’on respecte des normes sanitaires strictes : Par exemple isoler un plancher chauffant par de grandes plaques de polystyrène extrudé ne coûte pas cher, le faire avec une matière renouvelable, naturelle, et non-polluante comme le liège revient non pas 20 % plus cher mais 5 fois plus cher.

   Tous ces travaux sont des travaux lourds et vont incomber aux propriétaires, pas aux locataires.

   Dans ces conditions, si l’on veut respecter les engagements pris lors du Grenelle de l’environnement et développer un habitat sain en France, les investissements que les propriétaires bailleurs vont sans doute devoir consentir à faire dans la prochaine décennie représenteront environ entre 3 et 6 années de loyers bruts. 
  Cela ne pourra se faire qu’à trois conditions :

  • Emettre des normes contraignantes assorties de délais raisonnables mais stricts de mise en œuvre,  
  • Préparer les locataires, dans une logique de responsabilité partagée, à une sensible augmentation de la part du logement dans leurs dépenses, 
  • Préserver une rentabilité locative réelle après impôts en évitant de surtaxer un secteur d’activité au moment où celui-ci doit investir massivement pour le bien de tous.

   Est-il alors écologiquement raisonnable de faire supporter à ce secteur, confronté à un défi imminent d’autant plus difficile à relever que ses acteurs sont dispersés, peu structurés, assez souvent âgés, des hausses significatives d’impôts qui vont grever durablement sa capacité d’action ? Avec la double crise écologique et économique que nous vivons, le temps de la rareté est de retour. Des choix s’imposent à nos élus. Aujourd’hui la nouvelle médiathèque, le futur centre sportif, l’embauche d’animateurs supplémentaires, c’est autant de moins pour construire dans les dix années  qui viennent un habitat locatif sain, durable et écologique.

 

 

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Published by Jean-Christophe VIGNAL - dans Habitat
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