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19 décembre 2012 3 19 /12 /décembre /2012 11:04

Opérer une rénovation thermique de l’habitat existant, à côté de la construction de logements neufs à très faible consommation énergétique, semble une évidence.

Evidence car le coût écologique et financier d’un habitat ‘passoire énergétique’ est de plus en plus perçu comme un gaspillage insupportable, et d’autant plus préjudiciable que l’immense majorité d’entre nous va être confrontée à une baisse de notre pouvoir d’achat du fait de la crise économique en Occident et de la hausse des matières premières, de la nourriture et de l’énergie. Faut-il rappeler qu’une hausse du prix de l’électricité pour les ménages d’au moins 30 % dans les cinq ans à venir  est quasiment actée ? Et que l’évolution prévisible du prix du gaz ou du fuel n’est pas plus encourageante.

Evidence encore car la rénovation thermique suppose d’y affecter des dizaines de milliers d’emplois largement non-délocalisables, donc bienvenus en période de chômage de masse.

L’idée de jouer cette carte, portée depuis longtemps par les écologistes, a été bien reçue et comprise comme un bel exemple de croissance verte réconciliant comme par miracle les écologistes et les professionnels du bâtiment qui ne pouvaient y voir qu’un accroissement sensible de leur marché.

On a pu y croire dès 2007, dans la foulée du Grenelle de l’Environnement où il a été question d’orienter les investissements en ce sens, avec entre autres une politique de crédit d’impôt. On a pu encore y croire au printemps 2012 avec l’entrée des écolos dans la nouvelle majorité présidentielle et la nomination de l’une d’entre eux au Ministère du Logement.

Et pourtant !

Les résultats en matière de rénovation thermique de l’habitat n’ont clairement pas été à la hauteur des espérances et des promesses du Grenelle de 2007, avec notamment une politique d’encouragement fiscal qui s’est largement amoindrie au fil de l’eau et des contraintes budgétaires d’un Etat impécunieux. Au moins peut-on mettre au crédit du précédent quinquennat la compréhension par tous les acteurs du secteur, qu’ils soient propriétaires locataires ou constructeurs, que l’immobilier devait impérativement faire sa mue pour prendre sa part dans une transition énergétique devenue inévitable.

Le nouveau quinquennat fait-il mieux ? S’il a été question pendant la campagne présidentielle de rénover 600 000 logements par an pour améliorer leur efficacité énergétique, chiffre revu à 500 000 au moment de la Conférence environnementale à la rentrée (1), plus de 6 mois après l’installation de l’Administration Hollande avec Cécile Duflot aux manettes de la politique de l’habitat, rien de clair n’est sorti en ce domaine et les particuliers comme les investisseurs et les bailleurs sont en attente.

Y aurait-il un os dans la noce de l’écologie et du bâtiment ?

Apparemment non si l’on entend ce qui se dit dans les coulisses gouvernementales (2), et notamment l’idée de financer ces investissements sur des décennies d’économies d’énergie avec un emprunt national envisagé auprès de la Banque Européenne d'Investissement. Idée basée sur le raisonnement déjà défendu par François Fillon qui rappelait dans une déclaration le 05.4.2011 à l’Assemblée Nationale que l’investissement dans la rénovation du parc bâti a ceci de particulier qu’il va rapporter de l’argent grâce aux économies d’énergie faites, et cette économie financière sera chaque année plus importante eu égard à l’augmentation mécaniquement inéluctable du prix de l’énergie due au passage en 2009 par le pic pétrolier de Hubbert. Idée qui s’appuie aussi sur les données de l’association NegaWatt qui estime que le solde dépenses/économies d’une rénovation peut devenir positif au bout de 11 ans sans même aucune intervention de l’Etat (3) et peut ainsi conclure que le financement d’un grand programme de rénovation ne poserait pas de problème particulier dès lors que la volonté politique de le mener à bien existerait. L’effort à consentir par l’État serait probablement plus élevé que celui consenti actuellement, mais cet effort ne serait que de deux ou 3 milliards de plus par an. Ce faisant, tout propriétaire, quel que soit son revenu, aurait accès à des travaux de rénovation qui lui rapporterait de l’argent pratiquement dès la première année.

Le retard à l’allumage de ce programme ne viendrait donc que de difficultés passagères et des inévitables problèmes budgétaires, administratifs ou politiques à résoudre à l’occasion du lancement d’un tel projet. Mais est-ce si sûr ? N’y aurait-il pas des oublis ou des questions plus structurelles qui empêcheraient ou freineraient le lancement de ce programme si nécessaire pour que notre pays puisse espérer tenir ses engagements de diminuer par 4 ses émissions de CO2 à l’horizon 2050 ?

Prenons l’exemple d’une famille propriétaire de sa maison déjà un peu isolée de 110 m2 (surface habitable moyenne d’une maison individuelle en 2010) qui dépense 1 650 euros par an (soit 250 kWh/m2Shab/an) et passerait à 330 euros/an (soit 50 kWh/m2Shab/an). Soit une division par 5 de sa consommation énergétique et un gain de 1 320 euros/an (base 0,06 euros le kWh). Ce qui suppose une rénovation remarquable et importante obligeant à revoir la maison de fond en comble, et donc des travaux que l’on peut estimer autour de 50 000 euros (soit 450 euros/m2). Et qui peut se traduire par un amortissement de l’investissement en 38 ans. Autrement dit le gain de 1 320 euros/an ne couvrirait les intérêts d’un emprunt que si celui-ci ne dépassait pas 2,65 % assurance comprise. Quelle banque peut prêter à ce taux sur une durée aussi longue ? En fait il faut intégrer une hausse immédiate de 50 % du prix de l’énergie pour réussir à couvrir les intérêts d’un emprunt qui ne dépasserait pas 4 % assurance comprise ! On est loin de l’affirmation de NegaWatt (4) pour qui : Le financement dans la rénovation thermique ne pourra être vu par les banquiers comme comportant un risque. Il n’y aura aucun risque dans ces financements, et il ne serait pas compréhensible que les prêts octroyés soient assis sur des garanties de revenus. Au contraire, grâce à ces prêts, le client verra très rapidement sa solvabilité s’améliorerA fortiori, les classes sociales les plus défavorisées ne pourront pas être l’objet d’un ostracisme déplacé puisque la rénovation améliorera leur solvabilité. Tous ceux qui rénoveront « s’enrichiront ». 

Comment expliquer cet écart ?

NegaWatt part du principe que les maisons sont très peu isolées (base : 300 kWh/m2Shab/an) et que la rénovation permettra d’atteindre un très bon résultat avec 50 kWh/m2Shab/an. Or je tiens compte du fait que les particuliers ont fait depuis une trentaine d’année un certain nombre de travaux améliorant l’isolation de leur habitation (pose de laine de verre dans les greniers, double vitrage, …) et/ou qu’un nombre important de maisons ou villas ont été construites depuis 30 ans avec des éléments d’isolation intégrés ; bref ma base de calcul de l’existant est de 250 kWh/m2Shab/an et le gain apporté par les travaux serait donc ramené de 250 à 200 kWh/m2Shab/an.

L’autre différence majeure tient à l’appréciation du coût des travaux. Pour NegaWatt le calcul se fait sur une base de 250 euros TTC le m2, soit 200 euros de moins que mon évaluation. Mais il faut noter que pour NegaWatt ne sont donc pris en compte que les coûts relatifs à l’isolation des murs, des planchers haut et bas, au changement des menuiseries (fenêtres et portes-fenêtres), à la réalisation d’une étanchéité à l’air de l’enveloppe, à la pose d’une ventilation double flux, au changement de chaudière, à la pose d’une régulation terminale de qualité. En clair si vous faites une isolation thermique par l’extérieur (ITE), les coûts pour les enduits ou les reprises des gouttières ne sont apparemment pas pris en compte ; de même la réfection des papiers ou des peintures après une isolation par l’intérieur ou après l’intégration d’une ventilation double flux. Et si vous êtes obligé de déposer la toiture pour reprendre l’isolation des plafonds (toutes les maisons n’ont pas de combles), cela non plus n’est pas intégré. Ni la terrasse que vous devrez reprendre pour pouvoir prolonger votre ITE jusqu’au niveau des fondations comme il est recommandé. Ni le carrelage du salon qu’il faudra refaire pour placer l’isolation de votre plancher. Comme le dit bien NegaWatt il convient en premier lieu de définir ce qu’englobe ce coût. Il n’inclut que des travaux propres à la rénovation thermique. Concrètement l’estimation du coût des travaux est tellement calculée juste qu’elle en devient non réaliste dans la vie réelle.  

Une dernière remarque. Pour aboutir à un coût de 250 euros TTC le m2, les matériaux sont choisis parmi les moins chers et n’intègrent pas le surcoût des biomatériaux comme la laine de bois ou le liège, évitant des risques de pollution de l’air intérieur et incorporant beaucoup moins d’énergie grise (c.-à-d. l’énergie incorporée dans le matériau lors de sa fabrication et de son transport).

La démarche de NégaWatt est fondée sur un calcul au plus juste du prix des travaux en oubliant les coûts générés par une rénovation forcément sur-mesure d’autant plus importants que l’objectif de 50kwh/m2Shab/an suppose une rénovation poussée faisant peu d’impasses techniques, et s’appuie pour prouver la rentabilité de l’opération sur un gain de consommation qui ne pourra pas systématiquement se vérifier (5).

La prise en compte de coût de travaux plus réalistes, notamment dans l’habitat diffus, et d’un gain énergétique moins systématiquement favorable fait exploser l’idée d’un investissement rentable qui pourrait s’autofinancer par les gains de consommation énergétique. Et l’intégration d’une hausse du coût de l’énergie n’est pas suffisante pour rentabiliser l’opération, sauf si celle-ci augmentait brusquement et immédiatement d’au moins 50 %.

Et la situation n’est pas plus brillante pour un propriétaire bailleur. Prenons le cas d’un bailleur propriétaire d’un appartement à Brive la Gaillarde, chef-lieu économique du département de la Corrèze bien connu du Président François Hollande. Valeur au m2 : 1 500 euros environ. Avec des travaux de rénovation thermique calculés au plus juste sur une base de 300 euros TTC/m2 (6), le prix de son investissement sera accru de 20 %. En bonne logique il devrait donc augmenter le loyer de son locataire de 20 % pour simplement maintenir la rentabilité de son bien et laisser son locataire se rembourser sur la minoration des charges … seul problème, le locataire fera au mieux une économie égale à la moitié de son augmentation de loyer. Concrètement, et sans même tenir compte des contraintes légales liées à l’encadrement des loyers, le propriétaire bailleur n’a aujourd’hui pas d’intérêt financier strict à investir tant que le coût élevé des charges locatives ne rendent pas son bien inlouable.

Ces quelques calculs posent problème en battant en brèche le financement sans douleur promu par une association comme NegaWatt et par les gouvernements successifs. Non, les économies d’énergie ne financeront pas à elles seules les investissements nécessaires dans l’habitat (7). Non, les prix actuels de l’énergie, en l’absence d’une taxe carbone significative, ne sont pas assez élevés pour justifier économiquement ladite rénovation thermique. Ce qui est en cause, ce n’est pas la nécessité écologique et économique de transformer nos maisons passoires en maisons BBC ou passives, c’est le financement de cette opération.

Des logements plus coûteux à construire ou à rénover, plus complexes à entretenir (8), c’est forcément une allocation de ressources plus grande à prévoir pour ce secteur et donc un coût du logement qui pèsera plus dans le budget des ménages, que ceux-ci soient locataires ou propriétaires. Est-ce impossible à penser ?

__________________________________________________________________________________________________ 

1 : Voir Coralie Schaub in Le défi de la rénovation thermique des logements, Libération, 08.10.2012

2 : Cf. Un plan de rénovation thermique très social sur 500.000 logements par an, Matthieu Quiret, in Les Echos, 11.09.2012

3 : Supposons que le prix de la rénovation est de 250 € TTC/m² et que l’économie d’énergie générée soit de 250 kWh/m²Shab/an, et que le particulier finance la totalité au moyen d’un emprunt sur 20 ans à 4,5 %, avec un coût actuel du kWh de 0,06 € et une hausse annuelle de 5 % en euros constants. Il faudra attendre la 11ème année pour que le solde dépenses/économies devienne positif, et c’est la sixième année que le déficit cumulé sera le plus important avec 960 € (ce qui reste modeste !)   Source : NegaWatt/FAQ/Le Bâtiment.  

 4 : Source : NegaWatt/FAQ/Le Bâtiment. Combien coûtera le grand programme de rénovation thermique des logements, et comment pensez-vous qu’il soit possible de le financer ?

5 : Une villa de 1974 construite avec les normes d’isolation conçues par EDF pour promouvoir le chauffage électrique et intelligemment positionnée avec des baies vitrées au sud, une véranda et peu de fenêtres au nord peut ne consommer que 180 ou 200 kWh/m2Shab/an. Cependant sa rénovation coûtera aussi cher qu’une autre (par exemple ses doubles vitrages n’étant pas aux normes actuelles, il faut tout de même changer les menuiseries), mais le gain final de consommation ne pourra être supérieur à 150 kWh/m2Shab/an. Ce qui fait nettement augmenter le temps d’amortissement de la rénovation thermique (28 ans avec des travaux calculés à 250 euros TTC/m2 et 50 ans si ceux-ci sont calculés à 450 euros ; amortissement calculé à coût constant de l’énergie mais sans prise en compte du coût financier du capital investi). Encore pourrait-on se demander si une partie des investissements consentis auront une durée de vie au moins égale à leur temps d’amortissement : les menuiseries par exemple seront-elles toujours aussi étanches que nécessaire dans 28 ans ?

6 : N’oublions pas que le Gouvernement vient de décider pour financer la compétitivité des entreprises d’augmenter le taux de tva de 43 % en le faisant passer en janvier 2014 de 7 à 10 %, ce qui augmentera d’autant les travaux de rénovation thermique.  

7 : C’est d’ailleurs devenu une caractéristique assez française de croire qu’un montage intelligent nous exonérerait de l’effort à réaliser ; elle est à l’œuvre ici pour le grand chantier de la rénovation thermique de l’habitat, mais on l’a vu aussi à l’œuvre dans la politique de soutien à la consommation suivie par plusieurs gouvernement, qui devait entraîner notre appareil productif et dans un second temps nous permettre alors de rembourser aisément les emprunts contractés. L’état de notre dette nous a finalement ramené vers plus de prudence et de bon sens et vers un peu moins de keynésianisme mal compris.   Si nous souhaitons disposer d’un parc immobilier qui ne soit plus une passoire énergétique, il y a des choix à faire qui impliquent tout simplement des arbitrages dans nos dépenses.

8 : Les maisons rénovées incorporeront une ventilation double flux : cela suppose un entretien particulier et rigoureux. De même les nouvelles chaudières sont bien plus complexes que les anciennes et supposent une maintenance adéquate. Tout ceci a un coût.

 

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Published by Jean Bruguier - dans Habitat
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commentaires

jean bruguier 24/01/2017 12:12

@ jxim

merci à vous pour vos encouragements

jean bruguier 24/01/2017 12:09

L'impact de l'épaisseur d'une isolation peut paraître faible, mais comme vous le dites très justement, cela fini par réduire de plusieurs m2 disponibles la surface habitable. La valorisation d'un bien isolé peut-elle compenser le prix des m2 perdus ? tout va dépendre de l'importance que les futurs acheteurs ou locataires accorderont à l'énergie économisée.
Quant à la ventilation ( je suppose que vous évoquez celle dite 'double flux'), vous soulevez un point important : au delà du léger bruit de celle-ci, je perçois une technicisation de nos habitations qui pose éventuellement question. Tout cet appareillage est complexe à poser, coûteux, et souvent difficile à entretenir dans la durée (voir par exemple l'accessibilité des gaines dans les plafonds), mais dispose d'un grand avantage : on peut calculer les volumes d'air renouvelés, ce qui satisfait nos ingénieurs et nos politiques, chose impossible à faire quand on laisse les habitants piloter eux-mêmes directement l'aération nécessaire des logements en jouant avec les ouvertures ! Ce qui permet aussi au passage de ne pas détruire les ions négatifs (mal nommés car ceux-ci ont un impact positif sur notre santé), à l'inverse de ce qui se passe dans les étroits tuyaux des VMC ...

jxim 17/01/2017 02:32

merci pour tous ces détails sur la rénovation thermique

Meszigues 20/04/2015 18:56

On oublie toujours la réduction de la surface habitable en cas d'isolation par l'intérieur.
Avec seulement 10 cm d'épaisseur, ce qui est peu, vous perdez 5 m² à 3000 euros/m² = 15000 €, ce qui est beaucoup. En Corrèze vous perdez moins, à Lyon vous perdez plus.
On oublie le bruit constant de la ventilation, les bruits des voisins transmis par la ventilation, le manque de main d'oeuvre.

carreleur lyon 02/04/2013 15:41

Article fort intéressant, un blog qui ira directement dans mes favoris !

Didier BARTHES 06/05/2013 12:42



Merci à vous et bonne lecture.



RCoutouly 05/01/2013 10:15

Merci pour cet article, il m'a inspiré pour écrire l'article suivant: améliorer l'efficacité des bâtiments, une erreur en Provence?

http://www.fiscalite-environnementale.net/article-ameliorer-l-efficacite-energetique-des-batiments-une-erreur-en-provence-102807415.html

Jean-Christophe VIGNAL 10/01/2013 09:28



Nous apprécions sur ce blog de remuer des idées tout en parlant concrètement. C'est pourquoi les questions fiscales sont abordées. Nous avons déjà traité de la hausse des impots locaux comme nous
avions fait des commentaires sur la taxe sur les sodas voulue par le précédent gouvernement.


Espérons que les thèmes abordés à l'avenir puisse enrichir la réflexion que vous menez sur Fiscalité environnementale!



JM Rocchi 28/12/2012 07:30

Au delà du pur calcul de rentabilisation financière basée sur les données disponibles actuellement (ne prenant pas en compte une augmentation forte des énergies, une forte baisse des
matériaux&techniques d'isolation grâce à l'innovation..), il s'agit d'une "bête" question de bon sens et d'observation de la nature - vous pouvez observer que dans des environnements
climatiques durs (par exemple dans le haut Jura), on évite le gaspillage/déperdition d'énergie et chaleur car lorsque l'énergie se fait rare ou absente temporairement.... seule une isolation
optimale permet de passer l'évènement climatique ou la rupture temporaire d'alimentation. La vision purement financière de ce sujet ne peut pas être le seul angle d'analyse - c'est un des travers
de nos sociétés dites avancées.

Jean Bruguier 28/12/2012 23:39



Je suis bien d'accord avec vous, la vision purement financière de ce sujet ne peut pas être le seul angle d'analyse. Toutefois il faut aussi constater que les français, notamment depuis
2007 où le sujet a été mis sur la table et des aides fiscales proposées dans la foulée du Grenelle de l'Environnement, ne se sont pas rués sur la rénovation thermique de l'habitat. Analyser les
freins, notamment financiers, pour ensuite trouver des solutions me semble une étape nécessaire.


Vous évoquez la hausse de l'énergie, mais je fais resortir dans l'article qu'il faudrait une hausse immédiate d'au moins 50% pour avoir un retour sur investissement sérieux ... ce que pourrait
provoquer une taxe carbone bien conçue et accompagnatrice. 


Quant à la baisse du coût de la rénovation technique, elle ne pourra pas être très forte selon toute vraisemblance. Chaque chantier est unique et suppose beaucoup de main d'eouvre pour obtenir
une isolation de qualité. De plus notre attention portée à la pollution dans nos maisons et appartements devrait nous amener à utiliser des bio-matériaux souvent plus coûteux à produire ou à
mettre en oeuvre.

L'argument de la sécurité et la qualité que vous avancez est bien sûr pertinent, mais il suppose de toute façon que l'on accepte collectivement de payer plus pour se loger, comme l'on sans doute
fait les habitants du haut Jura.


 



j-pierre guerin 27/12/2012 11:23

la valorisation du bien immobilier, ou au moins sa non-décôte vs les BBC qui vont devenir LA référence pour les futurs acheteurs, et la mutualisation des droits de propriété ne constituent-elles
pas la principale source de financement des travaux de rénovation et de maintenance énergétiques?

Jean-Christophe VIGNAL 27/12/2012 15:30



Les quelques études disponibles sur le sujet de la valorisation d'un bien réellement rénové thermiquement évoquent une valorisation de 10 à 15% au plus. Or le coût des travaux est souvent
chiffrable autour de 15-20% de la valeur du bien ...


Plus généralement, si les biens sont valorisés, cela signifie de toute façon que la part des nos revenus qui sera dévolue à l'habitat comme à l'immobilier tertiaire augmentera sensiblement au
détriment des autres postes. Tout ça pour dire qu'il n'y aura pas d'opération blanche et qu'une société qui assume une transition energétique dans un cadre écologique suppose une re-allocation
dans le budget des ménages au détriment d'autres postes comme les vacances lointaines ou multiples, la surconsommation vestimentaire ou informatique, etc.



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